Elke keer dat een Nederlandse makelaar een objectrecord opent, heeft hij of zij dezelfde basisgegevens nodig: de BAG-registratie (Basisregistratie Adressen en Gebouwen), de WOZ-waarde, het energielabel, het Kadaster-eigendomstype en idealiter wat gebiedscontext. Dit zijn geen bijzondere eisen. Het is de minimale informatie die nodig is om een woning te publiceren, taxeren of een koper te adviseren.
Toch betalen de meeste makelaars hier afzonderlijk voor, en vaak zonder te beseffen hoe snel de kosten oplopen.
Wat objectdata vandaag werkelijk kost
Dit is wat een zelfstandig makelaar of klein kantoor doorgaans betaalt:
Kadaster / BAG-data: De nationale BAG is via het BAGviewer en het PDOK open data portaal technisch gezien gratis. Maar gratis betekent niet handig. Makelaars kopiëren handmatig woonoppervlakken, verdiepingsaantallen en bouwjaren. Dat kost 5-10 minuten per woning en leidt tot invoerfouten.
Een API-abonnement dat een CRM-record automatisch invult, kost EUR 20-80 per maand afhankelijk van het volume.
WOZ-waarden: Het WOZ-Waardeloket is gratis voor individuele opzoekingen. API-toegang voor geautomatiseerd gebruik kost EUR 30-70 per maand.
Energielabels: De RVO publiceert energielabeldata, maar gestructureerde API-toegang met batchmogelijkheden kost EUR 20-50 per maand extra.
Geautomatiseerde taxaties (AVM): Hier lopen de kosten snel op. Tools als Calcasa of Matrixian vragen EUR 100-500 per maand voor geautomatiseerde marktwaardeschattingen, huurprijsvoorspellingen en vergelijkbare objectanalyses.
Gebiedsdata: CBS en de Leefbaarometer publiceren geaggregeerde data, maar samengestelde, makelaarsvriendelijke gebiedsinformatie, inkomensniveaus, leefbaarheidscores, vraag-en-aanbodverhoudingen, vereist een Matrixian- of Brainbay-abonnement.
Alles bij elkaar: een volledige datastack voor één kantoor kost EUR 200-700 per maand, afhankelijk van de productkeuzes en het volume.
Waarom dit een historisch toeval is
Het Nederlandse vastgoeddatalandschap was nooit ontworpen voor moderne software. Overheidsregisters (BAG, Kadaster, CBS, RVO) zijn gebouwd voor administratieve doelen, niet voor makelaars die direct gecombineerde data nodig hebben in hun workflow.
Private bedrijven zijn ingestapt om deze data te aggregeren en te normaliseren, en daarvoor rekening te sturen. Dat is een begrijpelijk verdienmodel. Maar het betekent dat makelaars een fragmentatiepremie betalen: ze betalen meer omdat de data uit vijf verschillende bronnen komt in plaats van één.
NVM-leden hebben via Brainbay (de datadochter van de NVM) iets betere toegang, maar het NVM-lidmaatschap zelf kost al enkele duizenden euro’s per jaar. Niet-NVM-makelaars betalen voor dezelfde onderliggende data via derdenabonnementen.
Wat Voseno verandert
Zepilo werkt samen met Voseno om al deze data gratis aan te bieden aan Zepilo-gebruikers.
Wanneer een makelaar een postcode en huisnummer invoert in Zepilo, haalt het systeem op:
- Volledige BAG-data (woonoppervlak, bouwjaar, verdiepingsaantal, gebruiksfunctie, monumentstatus)
- WOZ-waarde, actuele waarde plus 5 jaar geschiedenis
- Energielabel (huidig label, opnamedatum, opnamemethode)
- Kadaster-eigendomstype (eigendom vs. erfpacht, erfpachtgegevens)
- Klimaatrisico (overstromingsrisico, hittestress, bodemdaling)
- Publiekrechtelijke beperkingen
Dit gebeurt binnen seconden, voordat de makelaar iets anders heeft ingevuld.
Bovendien bevat elke objectpagina in Zepilo:
- Tab Gebiedsanalyse: buurtdemografie, leefbaarheidscores (Leefbaarometer-equivalent), inkomensverdeling, woningtypensamenstelling, mediane vraagprijzen, dagen op de markt, vraag-en-aanbodverhoudingen
- Tab Taxatie: geautomatiseerde marktwaardeschatting met betrouwbaarheidsinterval, huurprijsschatting, biedadvies (aanbevolen bod, verwacht overbod percentage, markttemperatuur, concurrent interesse niveau) en vergelijkbare objecten met gelijkenisspunten
Dit vervangt de EUR 200-700 per maand die makelaars anders aan dataabonnementen zouden betalen.
De praktische impact
Voor een zelfstandig makelaar (ZZP’er) zijn de cijfers direct duidelijk. Een basis Kolibri-abonnement kost EUR 109 per maand vóór datatoevoegingen. Voeg Kadaster API-toegang (EUR 40/maand), WOZ-data (EUR 30/maand) en een basismodule AVM (EUR 100/maand) toe: de totaalkosten komen op minimaal EUR 279 per maand.
Zepilo Solo kost EUR 59 per maand en bevat dit alles.
De databesparing alleen al, minimaal EUR 170 per maand, overtreft de totale CRM-kosten.
Voor middelgrote kantoren is het beeld vergelijkbaar maar veelvoudiger. Een kantoor van 6 personen op Kolibri betaalt EUR 184 per maand aan CRM-licenties plus EUR 150+ per maand aan dataabonnementen. Zepilo Team voor EUR 149 per maand dekt beide, met ruimte over.
Een nuance over wat dit niet is
Voseno is een zusterbedrijf van Zepilo. Beide vallen onder Flexipixel, dezelfde moederorganisatie. Voseno’s API’s voeden de datafunctionaliteit in Zepilo, maar Voseno opereert als een eigenstandig product met eigen klanten en roadmap.
Dit onderscheid is relevant. Voseno is geen white-label laag die voor Zepilo is gebouwd; het is een zelfstandig objectdataplatform dat ook andere klanten bedient. Het gedeelde eigenaarschap zorgt voor een diepere integratie dan een standaard API-koppeling met een externe partij, maar Voseno’s dataproducten bestaan onafhankelijk van Zepilo.
De kern van de zaak
Nederlandse makelaars betalen al jaren een fragmentatiepremie op objectdata. Niet omdat de data schaars is, het grootste deel komt uit overheidsregisters die gratis of zeer goedkoop zijn aan de bron. Maar omdat het aggregeren, normaliseren en leveren van die data in bruikbare vorm infrastructuur vereist die individuele makelaars niet zelf kunnen bouwen.
Voseno heeft die infrastructuur gebouwd. Zepilo integreert hem. Het resultaat is een CRM waarbij elk objectrecord volledig, nauwkeurig en actueel begint, zonder handmatige opzoekingen of losse abonnementen.
Voor makelaars die in 2026 CRM-software evalueren, is de vraag niet alleen “welke CRM heeft de beste functies?” maar “welke CRM bevat de data die ik anders apart zou betalen?” Het antwoord verandert de kostenvergelijking fundamenteel.